30.3锄强扶弱
锄强扶弱
随着六月的到来，项宇的事情最终尘埃落定，未能如愿等来录取通知书，同学们只能报以同情，当然也有不少幸灾乐祸的。再见到项宇时，是刚从BJ返回，那边的导师宽慰他继续努力一年，来年只要笔试过了，面试的问题不大，算是对他十分看好。话虽如此，时隔一个月，当再次坐到一起，项宇的眼神里没了光芒，一个劲的喝着闷酒，抱怨学校的不公，这一次醉酒后破天荒睡在了宿舍里。
项宇的事情令人惋惜，但学校也有合理的考量，如果打破规则，必然会引起效仿，所以这个处理方式也好理解。只不过，经此冰火两重天的打击，项宇变得郁郁寡欢，大家只能尽力劝其看开。
周大爷的案子再次开庭，面对我方提交的新证据，对方律师已经没了前次开庭的成竹在胸，牛如海也不得不承认收据是他签的字。“显然，从常理上讲，是不可能拿出这么一大笔钱来租房的，结合当年的房价及收入水平，十万元是买房款无疑。”
同时，我方要求牛如海退还购房款十万元及相应利息，赔偿房屋增值损失，补偿拆迁利益的70%。牛如海一听火了，反过来跟我要钱，没搞错吧。对方律师提出：“按照《土地管理法》的规定，宅基地属于农民集体所有，周炳发非本村集体经济组织成员，房屋买卖合同亦未得到有关组织和部门的批准，因此，原被告双方签订的房屋买卖合同，因违反国家法律强制性规定而无效。周炳发不能取得房屋所有权，至今宅基地使用权仍在牛如海名下，有权做出任何处分，并有权获得因拆迁等行为产生的收益权。周炳发非但无权要求赔偿，还应当尽快腾出，否则牛如海有权要求其赔偿相应损失。”
师姐沉着应对：“第一，牛如海与周炳发达成购房协议后反悔，并主张合同无效，意图阻止周炳发获取案涉房屋的拆迁补偿利益，严重违反诚实信用原则，应当承担合同无效的主要责任。第二，合同无效后，基于合同产生的财产应当予以返还，因而牛如海退还周炳发支付的全部购房款和利息；第三，根据最高法《关于农村宅基地买卖案件问题形成的意见》，合同无效后，应综合考虑买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失，妥善处理房屋的返还与补偿问题，因而牛如海应当按照现价赔偿周炳发房屋的增值损失。第四，该房屋的拆迁补偿价款为属于周炳发购买该房屋产生的信赖利益，周炳发有权向卖方牛如海主张，按照上述意见，如果系争房屋已经拆迁或者已纳入拆迁范围的，应在扣除购房人的购房款后，充分考虑购房人重新购房的合理支出，由购房人与出卖人按比例取得补偿款。”同时，参照上海高院《关于审理农村宅基地房屋买卖合同纠纷案件的原则意见》规定：对于将房屋出售给本乡以外的人员，如果合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋的，实际处理中应本着尊重现状，维护稳定的原则，承认购房人对房屋的现状及继续占有、居住、使用该房屋的权利。如果系争房屋已经拆迁或者已纳入拆迁范围的，应在扣除购房人的购房款后，充分考虑购房人重新购房的合理支出，由购房人与出卖人按比例取得补偿款，其分割比例一般可以考虑在7:3左右。因此，周炳发作为购房人有权按比例取得拆迁补偿款或者相应的安置房产。”
冷月陈述完，向着旁听席宛然一笑，卓然领略出来，这个案子已经有了七成把握。丁丁也被师姐充分的论据和严密的逻辑所折服，对案件的结果有了更多的期待。
开庭结束，还没出法院门口，牛如海就跟了上来，些许焦急和局促，“冷律师，你也太狠了吧，直接把我的宅基地给查封了？还要到区里告我的状？”“您不也悄摸的把补偿协议签了吗？好歹我们是大大方方的依法办事。”师姐礼貌的回答，重点突出“依法”两个字，“这。。。”牛如海堵得一句话都说不出来，面色铁青的愣在原地。
卓然问下一步咋办，“什么都不干，三天内他必然沉不住气，敬候佳音吧。”卓然心里没底，师姐会不会过于乐观了。
然而不到两天，师姐就打来了电话，说对方愿意和谈，“既然主动找我们谈，我就让他来所里，下午三点。”
不到三点，牛如海就来了，但没带律师，后来才了解，牛如海对律师在庭上的表现很不满意，直接解除了代理，分币不付，气的律师要告他。不过，能主动找过来也算有诚意了。律所的会议室里，完全没了之前的跋扈气质，老牛主动跟每个人打招呼，还给子源他们递烟。片刻，师姐带着助理来了，牛如海立马起身双手合十，堆笑着称呼：“冷主任”。一连串的举动不过是要尽快平静下来。“您这次过来，打算怎么解决啊？”冷律师开门见山。“是的，是哈，是要解决。”“说来听听？”“这样吧。”牛如海抛出了他的想法：“我跟老周是这么多年的亲戚，官司吧伤和气，还是希望能和气生财，拆迁是好事。”“您打算怎么和？”不想听牛如海拐弯抹角，师姐让他直接点。
老牛掐灭了烟，“冷律师，咱俩打交道这么多次了，我就不绕弯子了，你看，房款我退他，钱嘛我可以分他三成。”既然老牛能做出让步，事情就好谈了，“牛叔”，“如果是这个条件的话，我想我很难跟我的当事人交代。”“这，冷律师，就这还不满足？他一家三口能住多大？他儿子到现在还打光棍呢！”
老牛原以为对方应当接纳自己的大度，但显然师姐还不满足。“谁赶得上您家里大呢？”她说。“这，这。”老牛似乎被噎住，嘴巴嗫嚅着，做了很大决心般，缓缓伸出五指：“五五。”师姐仍是摇头，“那你说多少？”言语中已显疲惫，冷月宛然一笑：“您今天是带着诚意来的，来而不往非礼也，既然周大爷委托我，我想他也会信任我，我就代表他给个优惠价，除了购房款外，拆迁款三七分，不过是你三我七，涨价损失和利息之类的我们就不要了。”“你这，这是趁火打劫啊。”老牛有些激动，但抬起的手终究没有砸到桌面上，而是重重拍在了自己大腿上。
冷律师转而严肃起来：“您想想，咱们官司打下去，法院要做不少评估鉴定，还有二审呢，额外花费不说，要耽误多少时间，况且，您的宅基地法院还封着呢，拆迁款多久能拿到呢？其中的利害想必不用我过多复述了。”
“好吧，三成就三成，早知道我就请你了，也不知道老头子给了你多少钱律师费，下血本了吧。”老牛如泄气的皮球，麻木的瘫在椅子上。殊不知，冷律师一文钱没收，甚至诉讼费都是帮忙垫付的。
“那就这样，在征求我的代理人意见后，尽快回复您。”“呵呵，那老头子能有啥不同意的，他这辈子哪见过这么多钱。”老牛一脸的不屑。
牛如海一脸恍惚的出了门，直到一头撞在了玻璃门上，才清醒过来，难为情的捂着脸离开了。
后来了解到，老牛之所以没做过多的反抗，除了明面上的那些话外，在于关键问题被掐住了命门，国家法律规定，通常每户只能拥有一块宅基地，对于多占的宅基地一律按非法占用土地处理。经过调查，牛如海实际上拥有两块宅基地，并非继承等合法方式取得，而是通过当时的村委违规办理的。冷月私底下把掌握的情况传递给了老牛，他虽贪心，但也不至于为了争抢挂在枝头的苹果，而冒着扔掉怀里西瓜的风险，这个道理他还是懂的。而冷月之所以没有明面戳穿，既让他有所忌惮，打压了他的胃口，也给足了他面子，促成了和解。
没有意外，双方很快去法院做了笔录，当天，不甘心的老牛迟迟不落笔，一直在半空比划。冷月故意刺激他：“毛叔，一想到家里要住大别墅，就激动地握不住笔了吧。”“嗨，冷律师，都啥时候了，你还跟我开玩笑，我签还不行吗？”说完大笔一挥，随后重重扔在桌子上。“您可是自愿的哈，我可没逼您呦。”“自愿的，自愿的，我不自愿也不行啊。”老毛已生无可恋。“你的律师也把你告了！一会把诉状领走。”一旁的法官适时补了一刀。“我怕他个锤子啊，酒囊饭袋一样，我有冷律师我怕他？”莫名其妙多了一桩生意，大家都笑了，不过冷律师可没空给他代理。
对于卓然他们来讲，案情虽不复杂，但也获益良多，这是一个理论与实践相结合的好机会，针对某一个问题，提炼思路，罗列法条并不难，但是，将思路、论据和证据贯穿组合在一起，却非易事。而且，策略不是一成不变的，打哪张牌要取决于双方筹码的较量，敏锐的抓住对方的弱点和破绽，洞悉对手的预期，必要时，也要见好就收。只有这样，才能牢牢把握案件的走向。一个杰出的律师，不仅只是坐在席上高谈阔论，还应该是一个心理大师和谈判专家。
如同师姐所说：“诉讼不是目的，诉讼的目的是实现我们的目的，如果对方预期目标过高，就必须想办法打下来，尽量能够趋近一致，尤其是双方均存在过错的情况下，之所以没赶尽杀绝的原因也在这里，狗急了还会跳墙，最终两败俱伤。”
在青岗村，像周大爷这种情况的不在少数，这个案子的判决结果成为了类似纠纷的风向标，本案最终入选歌乐川法院年度十大案例，当然这都属于后话了。
随着六月的到来，项宇的事情最终尘埃落定，未能如愿等来录取通知书，同学们只能报以同情，当然也有不少幸灾乐祸的。再见到项宇时，是刚从BJ返回，那边的导师宽慰他继续努力一年，来年只要笔试过了，面试的问题不大，算是对他十分看好。话虽如此，时隔一个月，当再次坐到一起，项宇的眼神里没了光芒，一个劲的喝着闷酒，抱怨学校的不公，这一次醉酒后破天荒睡在了宿舍里。
项宇的事情令人惋惜，但学校也有合理的考量，如果打破规则，必然会引起效仿，所以这个处理方式也好理解。只不过，经此冰火两重天的打击，项宇变得郁郁寡欢，大家只能尽力劝其看开。
周大爷的案子再次开庭，面对我方提交的新证据，对方律师已经没了前次开庭的成竹在胸，牛如海也不得不承认收据是他签的字。“显然，从常理上讲，是不可能拿出这么一大笔钱来租房的，结合当年的房价及收入水平，十万元是买房款无疑。”
同时，我方要求牛如海退还购房款十万元及相应利息，赔偿房屋增值损失，补偿拆迁利益的70%。牛如海一听火了，反过来跟我要钱，没搞错吧。对方律师提出：“按照《土地管理法》的规定，宅基地属于农民集体所有，周炳发非本村集体经济组织成员，房屋买卖合同亦未得到有关组织和部门的批准，因此，原被告双方签订的房屋买卖合同，因违反国家法律强制性规定而无效。周炳发不能取得房屋所有权，至今宅基地使用权仍在牛如海名下，有权做出任何处分，并有权获得因拆迁等行为产生的收益权。周炳发非但无权要求赔偿，还应当尽快腾出，否则牛如海有权要求其赔偿相应损失。”
师姐沉着应对：“第一，牛如海与周炳发达成购房协议后反悔，并主张合同无效，意图阻止周炳发获取案涉房屋的拆迁补偿利益，严重违反诚实信用原则，应当承担合同无效的主要责任。第二，合同无效后，基于合同产生的财产应当予以返还，因而牛如海退还周炳发支付的全部购房款和利息；第三，根据最高法《关于农村宅基地买卖案件问题形成的意见》，合同无效后，应综合考虑买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失，妥善处理房屋的返还与补偿问题，因而牛如海应当按照现价赔偿周炳发房屋的增值损失。第四，该房屋的拆迁补偿价款为属于周炳发购买该房屋产生的信赖利益，周炳发有权向卖方牛如海主张，按照上述意见，如果系争房屋已经拆迁或者已纳入拆迁范围的，应在扣除购房人的购房款后，充分考虑购房人重新购房的合理支出，由购房人与出卖人按比例取得补偿款。”同时，参照上海高院《关于审理农村宅基地房屋买卖合同纠纷案件的原则意见》规定：对于将房屋出售给本乡以外的人员，如果合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋的，实际处理中应本着尊重现状，维护稳定的原则，承认购房人对房屋的现状及继续占有、居住、使用该房屋的权利。如果系争房屋已经拆迁或者已纳入拆迁范围的，应在扣除购房人的购房款后，充分考虑购房人重新购房的合理支出，由购房人与出卖人按比例取得补偿款，其分割比例一般可以考虑在7:3左右。因此，周炳发作为购房人有权按比例取得拆迁补偿款或者相应的安置房产。”
冷月陈述完，向着旁听席宛然一笑，卓然领略出来，这个案子已经有了七成把握。丁丁也被师姐充分的论据和严密的逻辑所折服，对案件的结果有了更多的期待。
开庭结束，还没出法院门口，牛如海就跟了上来，些许焦急和局促，“冷律师，你也太狠了吧，直接把我的宅基地给查封了？还要到区里告我的状？”“您不也悄摸的把补偿协议签了吗？好歹我们是大大方方的依法办事。”师姐礼貌的回答，重点突出“依法”两个字，“这。。。”牛如海堵得一句话都说不出来，面色铁青的愣在原地。
卓然问下一步咋办，“什么都不干，三天内他必然沉不住气，敬候佳音吧。”卓然心里没底，师姐会不会过于乐观了。
然而不到两天，师姐就打来了电话，说对方愿意和谈，“既然主动找我们谈，我就让他来所里，下午三点。”
不到三点，牛如海就来了，但没带律师，后来才了解，牛如海对律师在庭上的表现很不满意，直接解除了代理，分币不付，气的律师要告他。不过，能主动找过来也算有诚意了。律所的会议室里，完全没了之前的跋扈气质，老牛主动跟每个人打招呼，还给子源他们递烟。片刻，师姐带着助理来了，牛如海立马起身双手合十，堆笑着称呼：“冷主任”。一连串的举动不过是要尽快平静下来。“您这次过来，打算怎么解决啊？”冷律师开门见山。“是的，是哈，是要解决。”“说来听听？”“这样吧。”牛如海抛出了他的想法：“我跟老周是这么多年的亲戚，官司吧伤和气，还是希望能和气生财，拆迁是好事。”“您打算怎么和？”不想听牛如海拐弯抹角，师姐让他直接点。
老牛掐灭了烟，“冷律师，咱俩打交道这么多次了，我就不绕弯子了，你看，房款我退他，钱嘛我可以分他三成。”既然老牛能做出让步，事情就好谈了，“牛叔”，“如果是这个条件的话，我想我很难跟我的当事人交代。”“这，冷律师，就这还不满足？他一家三口能住多大？他儿子到现在还打光棍呢！”
老牛原以为对方应当接纳自己的大度，但显然师姐还不满足。“谁赶得上您家里大呢？”她说。“这，这。”老牛似乎被噎住，嘴巴嗫嚅着，做了很大决心般，缓缓伸出五指：“五五。”师姐仍是摇头，“那你说多少？”言语中已显疲惫，冷月宛然一笑：“您今天是带着诚意来的，来而不往非礼也，既然周大爷委托我，我想他也会信任我，我就代表他给个优惠价，除了购房款外，拆迁款三七分，不过是你三我七，涨价损失和利息之类的我们就不要了。”“你这，这是趁火打劫啊。”老牛有些激动，但抬起的手终究没有砸到桌面上，而是重重拍在了自己大腿上。
冷律师转而严肃起来：“您想想，咱们官司打下去，法院要做不少评估鉴定，还有二审呢，额外花费不说，要耽误多少时间，况且，您的宅基地法院还封着呢，拆迁款多久能拿到呢？其中的利害想必不用我过多复述了。”
“好吧，三成就三成，早知道我就请你了，也不知道老头子给了你多少钱律师费，下血本了吧。”老牛如泄气的皮球，麻木的瘫在椅子上。殊不知，冷律师一文钱没收，甚至诉讼费都是帮忙垫付的。
“那就这样，在征求我的代理人意见后，尽快回复您。”“呵呵，那老头子能有啥不同意的，他这辈子哪见过这么多钱。”老牛一脸的不屑。
牛如海一脸恍惚的出了门，直到一头撞在了玻璃门上，才清醒过来，难为情的捂着脸离开了。
后来了解到，老牛之所以没做过多的反抗，除了明面上的那些话外，在于关键问题被掐住了命门，国家法律规定，通常每户只能拥有一块宅基地，对于多占的宅基地一律按非法占用土地处理。经过调查，牛如海实际上拥有两块宅基地，并非继承等合法方式取得，而是通过当时的村委违规办理的。冷月私底下把掌握的情况传递给了老牛，他虽贪心，但也不至于为了争抢挂在枝头的苹果，而冒着扔掉怀里西瓜的风险，这个道理他还是懂的。而冷月之所以没有明面戳穿，既让他有所忌惮，打压了他的胃口，也给足了他面子，促成了和解。
没有意外，双方很快去法院做了笔录，当天，不甘心的老牛迟迟不落笔，一直在半空比划。冷月故意刺激他：“毛叔，一想到家里要住大别墅，就激动地握不住笔了吧。”“嗨，冷律师，都啥时候了，你还跟我开玩笑，我签还不行吗？”说完大笔一挥，随后重重扔在桌子上。“您可是自愿的哈，我可没逼您呦。”“自愿的，自愿的，我不自愿也不行啊。”老毛已生无可恋。“你的律师也把你告了！一会把诉状领走。”一旁的法官适时补了一刀。“我怕他个锤子啊，酒囊饭袋一样，我有冷律师我怕他？”莫名其妙多了一桩生意，大家都笑了，不过冷律师可没空给他代理。
对于卓然他们来讲，案情虽不复杂，但也获益良多，这是一个理论与实践相结合的好机会，针对某一个问题，提炼思路，罗列法条并不难，但是，将思路、论据和证据贯穿组合在一起，却非易事。而且，策略不是一成不变的，打哪张牌要取决于双方筹码的较量，敏锐的抓住对方的弱点和破绽，洞悉对手的预期，必要时，也要见好就收。只有这样，才能牢牢把握案件的走向。一个杰出的律师，不仅只是坐在席上高谈阔论，还应该是一个心理大师和谈判专家。
如同师姐所说：“诉讼不是目的，诉讼的目的是实现我们的目的，如果对方预期目标过高，就必须想办法打下来，尽量能够趋近一致，尤其是双方均存在过错的情况下，之所以没赶尽杀绝的原因也在这里，狗急了还会跳墙，最终两败俱伤。”
在青岗村，像周大爷这种情况的不在少数，这个案子的判决结果成为了类似纠纷的风向标，本案最终入选歌乐川法院年度十大案例，当然这都属于后话了。
转码声明：以上内容基于搜索引擎转码技术对网站内容进行转码阅读，自身不保存任何数据，请您支持正版